おはようございます。
松崎です。
今日は2件の商談があり鎌倉へ行ってきます。

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先日、ハウスメーカーの営業マンの方からこんな相談を受けました。
飲食店を経営しているお客さんで年齢は70代
そろそろ引退を考えていたところだったが店舗を構えているお店の土地が借地権で最近更新をしてしまった・・・

更新をしてしまったのでお店を建て替えて1階をテナント、2〜3階に居住スペースにしたい。
という計画でした。

引退を考えていたのに借地権の更新料を払って更新してしまったんですね・・・

お客さんはそもそも70代なので単独でローンを組む事はできない・・・
その為、子供を連帯保証人するか子供名義でローンを組むのか手伝って欲しい。。。という営業マンからの相談でした。

計画を聞いてみると建物の建築費は約1億円・・・
土地の面積を聞いてみると狭小地とまでは言わないが土地面積は100m2以下。
そこに1億円の建物を建てる。

こういった案件は都内でよくある事なのですが、こういった案件の場合、大体自己資金を求められます。
土地が小さいのと建物3階、4階と高く伸ばすので建築費用が高くなり借りたい額と銀行が評価をする
担保評価に乖離が出ます。

その為、自己資金を2割と3割要求されてしまうのです。
子供の属性を聞いてみるとそんなに属性は良くない・・・そもそも1億円を借りるのは無理と判断しました。

というと営業マンの方も無理だと思っていたようで今ある建物をリフォームをしたらどうだろう?
と話しがありました。

ハウスメーカーの営業マンがリフォームをすすめる。
営業マンとしては数字にはなりませんが、お客さんのためになるならお手伝する。
素晴らしい営業マンですね。

リフォームローンを建物名義人以外が借りる場合、その人が建物の持ち分を持っているかどうかが重要です。
建物の持ち分がない場合、抵当権を設定するような高額のリフォームローンは組めないのです。
1000万円超えるような高額のリフォームローンは抵当権の設定が必要になりますが、1000万円以下で
あれば抵当権の設定は必要がないことが多い。

しかし、かなり築年数がたったその建物をきれいにリフォームするためには1000万円では足りない・・・

建て替えするほどの融資は受けられないし1000万円を超えるようなリフォームローンは建物名義を持っていない
子供にはローンが組めないし1000万円以下のリフォームでは中途半端なリフォームになってしまう・・・

結局何もお手伝いできずに終わってしまいました・・・

基本的には、審査に通せる案件は通したいんですがね。
なんともならない時もあります。

ではでは。

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