おはようございます。
松崎です。
今日は、アポイントが2件です、
都内と横浜の住宅展示場へ行ってきます。

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今日あたりからzoomではなく実際にお会いしての打ち合わせが増えてきました。
いよいよ動き出した感じです。
この土日で4件新規のご依頼いただいているのでちょっと忙しくなりそうです・・・

と話しはずれましたが、先日借り換えの依頼をいただいていた案件でお客さんと銀行へ行ってきました。

もともと既存住宅ローンには、前に所有していた家の住宅ローンの残債と今住んでいる家の
諸費用が含まれていました。

なので物件価格+諸費用+住宅ローンの残債という住宅ローンの内訳でした。

実は、諸費用まで住宅ローンとして借りていると借り換えをさせてくれない銀行が多く
今回は前の家の住宅ローンの残債まで上乗せされている状況でした。

そのため、ほとんどの銀行から借り換えできないと言われていた案件なのです。

しかし1行だけ手をあげた銀行がありました。

その銀行に実際に事前審査の申し込みに同行したわけです。

その時に借り換えに関する諸費用の話が銀行からありました。

私の方で試算していた諸費用は登記費用と保証料合わせてやく80万円ほどです。
既存の銀行の戻り保証料があるので実質負担は40〜50万円とお客さんに話していました。

しかし銀行から説明があったのは諸費用200万円!
えっ!?200万円??と突っ込んでしまいました。

200万円の内訳は保証料150万円の登記費用50万円

両方ともかなり高い・・・
登記は弊社ほうで行うので大体20万円くらい
保証料の150万円はかなり高いです。

残債の額と残存期間から計算しても私の試算では60万円ほどの予定でした。
それが150万円。

理由を聞くと、まぁそうですよね・・・という感じでした。

というのは、もともと諸費用や前の家の住宅ローンの残債を上乗せしている住宅ローンなので
保証会社としてもリスクがある。
リスクがあるというのは、物件の担保評価に対して住宅ローンの残債の方が多いという話です。

例えばもともと3000万円の家だったのにこれに諸費用300万円と住宅ローンの残債400万円を
上乗せして住宅ローンを借りたら3700万円ですよね。

という事は物件価格3000万円に対して3700万円借りることになります。
3000万円が物件の価値だとするとそれよりも多くお金を借りることになります。

これをオーバーローンと言います。
しかしもかなりの額をオーバーしているローンです。

もしも返済が滞った時に銀行がこの家を強制的に競売にかけた際に物件の価値と返してもらわないといけない住宅ローンの
残債額に乖離が出ます。

住宅ローンの残債が2000万円残っているのに家を競売にかけても実際に売れるのは1000万円・・・
となると銀行は1000万円焦げつきます。
それがリスクです。

その為、保証料を高めにもらうと言う事なんですね。
保証料が高い=銀行や保証会社のリスクが高い案件
と言うことになります。

もしもご自身の住宅ローンの保証料が高かったらリスクが高い案件だと思われていると
思っても良いかもしれませんね。

参考までに覚えておいてください。

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