おはようございます。
松崎です。
今日は、終始打ち合わせが詰まっています。

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不動産を購入すると契約書の中に「隠れたる瑕疵」と言う文章があります。
「瑕疵」と言うのは欠陥のことです。

隠れたる瑕疵というのは、見つかっていない欠陥の事になります。
中古物件の場合、雨漏れや配管の亀裂などになりますが、土地取引における隠れたる瑕疵とは何があるのでしょうか?

一般的に多いのが地中埋設物です。
もともと古家などが建っていた土地であれば解体作業中に出たコンクリートガラや屋根材などの残骸が地中に埋まっている
ケースがあります。

最近の解体業者は、上記のようなものを地中に埋めてしまうということはありませんが多少の拾いきれないコンクリートガラが
残ってしまっている事もあります。
何年も昔に行なっていた場合、地中に大きめのコンクリートガラが地中に混じっていることがあります。
意図的に埋めてしまっているケースもあります。

そのため、建築工事を開始するとコンクリートガラなどが多数出てくる事があります。
問題は、これを誰の費用で撤去するのか?
という点です。

原則は、土地所有者である買主の負担で撤去する事になりますが、撤去費用も高額になる事もありますから
買主としては売主に「隠れたる瑕疵」として売主に撤去費用を請求したいところですが、程度や特約などにもよってきます。

小さなコンクリートガラなどは建築工事に支障がないケースもありますし撤去費用もそれほど掛からずできてしまう事もあります。
こういった場合は、売主に瑕疵担保責任で撤去費用を請求する事は難しい場合もあります。

また、特約などにおいて、地中にコンクリートガラや解体した際の部材の残骸などが埋まっている事もあるので予め了承する。
などが書かれている事もあります。

こういった場合は、売主に請求するのは難しいと考えられます。

逆に土地を契約した「目的が達せられない」時は損害賠償金や契約の白紙解除を一定の期間内に求める事ができます。
「目的が達せられない」というのは
例えば

・地中に以前立っていた杭が残っており撤去に数百万円かかるため建築の資金計画が成り立たない為、建築ができない
・土壌汚染されていて土を入れ替えるのに数百万円かかる為、建築費用が捻出できない
・地中に不発弾が発見された・・・

などです。

こういったケースは損害賠償金や契約の白紙解除を求める事ができます。
原則契約書にもよりますが、その事実を知ってから2年以内とされている契約書が多いと思います。

ただし、地中に埋設物があることを知っておきながら購入した場合は、上記に該当しません。

地中埋設部に関しては土地を購入してからでないと分からないので賭けに近いようなものがありますね。

とはいえ、それにビビっていると購入する事はできない。
なのでしっかり契約書の内容は確認しておきましょうね。

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