おはようございます。
昨日は、1日遅れで土用の丑の日を満喫した松崎です。
もうちょっと安ければいいのですがね・・・

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昨日は、返済比率のお話をしました。
返済比率は、住宅ローンを借りる時に必要な基本的な基準です。
今日お話しするのは、返済比率と同じく審査の基準になる審査金利です。
審査金利と言う言葉は、一般的に知られていませんが、審査をするうえで必要な基準です

審査金利と実行金利は、違います。
皆さんが実際に住宅ローンを借りる際に適用されるのが実行金利です。
変動金利で言うと最近では、1%を切ってますよね。
低い金融機関では0.4%台もあります。

審査金利とは、実際に借りる際の金利ではなく審査をする為だけの金利です。

昨日、返済比率の話をしました。
年収に対して住宅ローンの年間支払額が何割なのか?という事が重要とお話しました。

では、住宅ローンの年間支払額を出す時の金額の決め方は?
というと、審査金利が使われます。

年収400万円の人が住宅ローンの年間支払額140万円であれば返済比率は35%です。
ここが承認になるか否かのボーダーラインです。
承認をもらうためには、まず返済比率を35%未満にする必要があります。
では、金利何%で計算した時の年間支払額が基準になるのかと言う事です。

例えば

4,290万円を実際にお金を借りられる時の実行金利0.775%で計算をしてみましょう。

4,290万円を変動金利0.775%で35年借りると月額の支払いは116,654円です。
年間で1,399,848円です。

これを年収400万円で割ると返済比率は34.99%でギリギリです!

変動金利なので金利が上がったらどうなるでしょう?

毎月の支払額は、当然上がりますよね?
と言う事は、年間の支払額も上がります。

仮に金利が上がって毎月の支払い額が3,000円上がったとします。
年間の支払額は36,000円高くなります。
そうなると年間の支払額は1,435,848円になり返済比率は、35.89%になります。

基準をオーバーします。

これだと問題ですよね。
変動金利は、金利が上がるリスクがありますから。

金利が上がった時にすぐに返済比率がオーバーしない様に審査金利があります。

実際の実行金利より高い金利で審査をします。

例えば審査金利が4%であれば同じ4290万円でも月額の支払いは189,950円です。
年間の支払額が2,279,400円なので返済比率が56%です。

これではかなりオーバーになります。

審査金利が高いという事は、借りれる額も少なくなるという事です。
2,634万円で審査金利4%、期間35年で月の支払いは116,626円で年額が1,399,512円です。
これでギリギリ34.98%です。

返済比率と言うのは、実際の実行金利が変動によって4%まで上がったとしても、年収の35%以内に収まるか!?
と言うのがポイントなんです。

実際の金利で35%まで借りたら、金利が上がった瞬間に返済比率オーバーになりますからね。

変動金利で借りる場合は、審査金利という基準がある事を覚えておきましょうね。

ただし、審査金利は特にない!
と言う金融機関もありますし一般の方が金融機関に「審査金利何%ですか?」と聞いても教えてくれません。

また、超長期の固定金利を選ぶ際は審査金利=実行金利になります。
超長期の固定金利は、ローンが終わるまで金利が上がりませんからね。

返済比率と審査金利。

この二つは住宅ローン審査で基本的な基準になる事を覚えておきましょう。

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