おはようございます。
松崎です。
今日は、朝5時30からジムで運動してきました。
明日は筋肉痛ですね。

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住宅ローンが通らない・・・
こういったお客さんの相談をたくさん受けます。

先日もこんなお客さんがいました。

ハウスメーカーさんからの紹介で土地建物合わせて6000万円で借り入れ希望額は5300万円という
お客さんでした。

都市銀行に申込みをしたその日に「否決」という回答があったそうです。
この手の否決は信用情報ですね。

まさにご主人の信用情報に異動情報があって何とか通してほしい。
という営業マンからの相談でした。

異動情報がある時点で住宅ローンを借りることは、ほぼ無理です。
このお客さんも異動になったのはETCの200円・・・

数年前に利用したETCカードで1回しか使わずその後は違うカード会社のETCに乗り換えたそうです。
その300円が異動していました。

たった300円で5年も住宅ローンが借りれませんし世間で言う”ブラック”という状態になってしまいました。

このお客さんは、ご本人のお父さんと奥様の2人でフラット35で親子リレーで組む事になりました。
この時に注意が必要なのはつなぎ費用です。

もともとハウスメーカーの資金計画には入っていないつなぎ費用が資金計画に足されるという事です。
今回のつなぎ費用はざっと・・・約120万円です。

これが新たに資金計画に足される費用です。

しかし、都市銀行だったら無かったのにフラット35にするとつなぎ費用が出てしまうのでしょうか?
答えは、フラット35の融資実行のタイミングは建物完成時だからです。

それまでの支払をフラット35以外から借りてこなければなりません。
その費用が繋ぎ費用です。

それまでの支払というのは主に

・土地代金
土地のお金を払って自分のものにならなければ建築工事はスタート出来ませんからね。

・建物着工金
建物の工事が始まる時に建築会社へ支払う資金です。
大体請負金額の30〜40%です。

・建物中間金
建物が上棟した際に建築会社へ支払う資金です。
これも請負金額の30〜40%です。

となると建物が完成するまでの間に数千万円支払いがあります。
これを自己資金で支払が出来れば良いですが、普通はできません。
その為、フラット35の融資実行の建物完成時まで他から借りてこなければなりません。

それがつなぎ費用です。
つなぎ費用は金利が3%前後ですから借りる期間が長ければ伴って費用も高くなります。

これが都市銀行だとつなぎ費用ではなく、融資額から分割で融資してくれます。
5300万円の融資であれば、土地代金の支払いの時に3000万円、建物着工金で1000万円、建物中間金で1000万円と
分割で融資してくれます。

その金利も融資実効金利なので変動金利であれば0.6%前後です。

その為、元金据え置きで利息払いだけにしても毎月2〜3万円前後です。
借入額によりますが・・・

資金計画時に都市銀行などのフラット35以外で計画している人は、フラット35に変わるとつなぎ費用が発生することを
覚えておいてくださいね。

借入額によっては100万円を超える事も多々あります。
そこで資金計画が狂わないようにしましょうね。

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