おはようございます。
松崎です。
今日もお休み返上です・・・・

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たまにご相談があるのが、住宅ローンの残債が残っているけど建て替え(買い替え)が
できますか?
という相談です。

これは、既存の住宅ローンの残債額にもよりますが基本的には可能です。
既存の住宅ローンの残債が500万円残っていてそれを建て替え(買い替え)費用に上乗せして
新規で住宅ローンを借りる事ができます。

ただ、これには気をつけていただきたい事があります。
そもそも新しい家の価格よりも上乗せして住宅ローンを組みますので
オーバーローンという事になります。

3000万円の建て替え(買い替え)費用に対して3500万円を借りるという事ですから
物件価格を超えてしますのでオーバーローンです。

ではこれの何に気を付けなけれいけないのかというと・・・

このオーバーローンしている物件を売却するときです。

これは私のお客さんでの実際のことですが
マンションを売却した際に残債が300万円残ってしまいました。
その300万円次購入する新築の建売物件4000万円に上乗せして4300万円を
借りたのです。

ところがその3年後、家を売却する事になってしまったのです。
この時の残債が約4100万円・・・

そして不動産会社さんが出した売却査定は3800万円だったのです。
そうなると売却にかかる諸費用と残債金額を足して3800万円で売れても
約400万円足りないのです。

1度住めば中古物件ですからね。
中古になれば購入価格より1割落ちるのはザラになります。
物件によってはすぐに2割くらい落ちてしまう物件もあります。

オーバーローンは、時に便利ですが出口(売却)を見た時に行き詰まる可能性があります。

オーバーローンをするときは気をつけてくださいね。

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