おはようございます。
松崎です。
今日は、住宅展示場で住宅ローンの相談を受けてきます。
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土地や建物の不動産の契約すると瑕疵担保責任というの条項があります。
瑕疵とはあまり聞きなれない言葉だと思いますが欠陥の事です。
土地建物を契約するときに売主は一定期間、瑕疵を担保する必要があります。
個人同士の契約であれば３ヶ月と民放で決められています。
３ヶ月以内にかぎり隠れた瑕疵について責任を負うとされています。
この瑕疵というのは建物で言うと
・構造上主要な部分に関するもの（柱や梁、基礎などです）
・雨漏れに関するもの
・給排水設備の故障
になります。
上記の項目で３ヶ月以内に瑕疵があれば売主が責任を負うのです。
負うといっても修復に限りますので契約の解除とかはできません。
では土地を購入した時は？？
以前、勤めていた会社でこんな事がありました。
大型の分譲地を購入したお客さんです。
建築工事に際して土地の地盤調査をしていました。
すると３mの地中に大きな岩があったのです。
撤去するのに４００万円・・・
これでは資金計画が成り立ちません。
いきなり追加で４００万円も追加になってしまうのですからね。
そこで売主に瑕疵担保期間内だから撤去して欲しいと売主に話したら
すんなり売主の方で撤去をすると言う事になりました。
私は、この売主の会社の務めていました。
土地を購入した時の瑕疵担保とは上記で紹介した様に地中埋設物などが
対象になってきます。
地中からガラ（コンクリートのかけらなど）が出ることは多々あるのですがこの様な
巨大な岩が出てくることもそうそうありません。
また、こんなお客さんもいました。
私が現場監督をしていた時に他の担当者の現場で埋蔵文化財という建築工事をする前に
歴史的なものが埋まっていないかを確認するエリアがあります。
わかりやすく言うと鎌倉などですね。
鎌倉の一定のエリアは建築工事をする前に地中を掘って試掘作業を行います。
これが意外に色々出てくるんですよね。
私の現場でも室町時代の茶碗？みたいなものが出てきたりしていました。
そんな事を行うエリアで骨が出てきたのです。
これには、購入したお客さんも建築をするのも止めたいし購入した土地も返したい。
となってしまったのです。
こう言う場合も恐らく瑕疵担保責任の範囲になるんだとは思いますが
この骨は犬の物だったので一安心だったそうです。
そのまま建築工事も進んだ様です。
この様に土地の購入の場合の瑕疵担保は地中埋設物や土壌汚染などが対象になってきます。
これから不動産を購入する人は覚えておいてくださいね。
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