おはようございます。
松崎です。
今日は夕方から商談が1件入っています。

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先日、アパート建築時の収支シミュレーションを作成する依頼を受けました。
このお客さんは、土地を購入してアパートを建てる計画でした。

シミュレーションを作成する前に確認する事があります。
それは、マーケット調査です。

相場はどのくらいなのか?
探している人の希望間取りはなんなのか?
駅までの距離、築年数、他の物件の成約状況など細かく調査をします。

このお客さんが提案されていたのは1R(ワンルーム)でした。
市場を調査しているとそのエリアのインターネットに掲載されている1Rが35%でワンルームを
検索している人が29%。

これで何が分かるかというと1Rが供給過多なのです。
1Rをさがしている人よりも1Rの数の方が多いという事です。

この状況で1Rアパートを建築するのはリスクがあります。
このエリアで物件の数より探している人が多いのが2LDK(50㎡)以上の間取りでした。

という事は、このエリアで建築するアパートは1Rでも1LDKでもなく2LDK以上と言う事です。

それなのに建築会社が提案しているのは1R・・・
恐らく収支が合わなくて1Rにして家賃を稼ぎ収支が回るような見せかけのシミュレーションを作ろうと
したんでしょうね。

この物件、2LDK以上でシミュレーションをすると収支が悪くなり利回りも4%台。
購入するべき物件ではないことが分かります。

よって購入をしようとしていた土地は「ババ」だったという事ですね。

アパートを計画する際、建築会社が市場を確認していなかったり、収支をよく見せかける為に
あえて戸数を稼げる(家賃が稼げる)1Rを紹介してくることもあります。

これからアパートを建築計画している人は覚えておきましょうね。

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