おはようございます。
松崎です。
これから地主さんの資産処分の件で相談を受けて来ます。
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最近、スルガ銀行やレオパレス問題で連日ニュースになっている中
今度は、サブリースに関してもニュースが出ていましたね。
そもそもサブリースとは何なのでしょう？
サブリースとは簡単に言うと家賃保証です。
毎月満室で１００万円入る賃貸物件に対しサブリース会社が毎月９０万円を家主さんに支払います。
と言うのがサブリースです。
家主さんのメリットとしては空室があっても毎月９０万円をもらえるというのがメリットになります。
本来であれば１０万円の部屋を１０戸賃貸に出すと家賃は毎月１００万円ですよね。
それが３部屋空室になると家主さんに入る賃料は７０万円です。
それをサブリースが会社が９０万円を毎月固定で支払ってくれるという仕組みです。
サブリース会社は、満室であれば１００万円入りますから家主さんに９０万円支払って１０万円利益に
なるという仕組みです。
ＣＭでも見かけますね「３０年間一括借り上げ」て・・・
これを見れば３０年間ずっと家賃を保証してもらえる。
と皆さん思っているようですが、そんな事はありません。
勘違いするようなＣＭですが、３０年一括借り上げで保証家賃に変更が発生しないはずがない。
現に数年で保証家賃は見直しされます。
当初９０万円だったものが数年で８０万円・・・７０万円・・・と下げられてしまうのはよく聞きます。
実際にそういう家主さんを見てきています。
サブリースに関しては最近相談者の中にこんな方がいました。
スルガ銀行で融資を通すために投資用１棟マンションの売主である不動産会社が１年間だけサブリース契約を
してくれて、とりあえずの家賃収入は1年間安定的にあるような見せかけて融資を通している案件がありました。
入居率は６０％後半・・・
この物件の年間家賃収入は満室で２０００万円ほど、これが１年のサブリース契約が切れ入居率が変わっていなければ
家賃収入は１４００万円以下に落ち込みます。
もともと銀行に対しての返済が月に約１２０万円ですからサブリース契約が切れ入居率が変わっていなければ
完全に赤字事業です。
家賃の収入が１１６万円にしかなりませんから銀行の支払いだけで赤字です。
その他にも退去に伴う原状回復や修繕費用など考えれば完全に大赤字。
火の車どころではなく火だるまです。
そんな１年先のリスクも考えずに当初サブリース契約が付いているから空室も埋められる。
と思っていたのでしょうね。
建物も古く間取りなども手を加えないと厳しい物件です。
サブリース契約が付いているからと言って安心は出来ないんですね。
皆さんも気をつけてくださいね。
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