おはようございます。
松崎です。
今日は、土地の有効活用の相談を受けているのでその資料を作成したいと思います。

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先日、ご紹介でこんな借り換え相談がありました。

一つは、親子リレーで組んでいる住宅ローンを借り換えたい。
という相談でした。

内容を確認すると父親と息子の親子リレーで親が退職したからこれを機に息子一人名義にして
借り換えたいという内容でした。

これは以前からもお話ししていますが、名義を一人に変えると言うことは、父の財産(不動産持分)を
息子譲ると言う事です。

このお二人の持分を確認すると父が10分の3、息子が10分の7という持分割合でした。
と言う事は、父の持分割合10分の3を息子に移動する必要があります。

移動して息子の持分が10分の10になった時点で息子一人で借り換えをする流れです。

その前に父の持分10分の3の移動が必要です。
ただ、10分の3の財産(不動産持分)を息子に移動すると言うことは贈与です。
移動する財産額にもよりますが、贈与税が掛かります。

そこまでは理解しているようでしたが、肝心の息子の年収を聞くと残っている住宅ローンの残債額に対して
借り換えるだけの年収がありませんでした。

持分を息子一人にしても借り換えが出来なかったのです。

もう一つは、単純に借り換えたいという内容でした。
こちらの案件はフラット35で借入をしており変動金利に借り換えたいという内容でした。

実はこの案件も残っている住宅ローンの残債額に対して年収が低く借り換えが出来る状態ではありませんでした。

この2つの案件は保険会社の営業マンからのご紹介だったのですが、相談者二人とも支払い実績がしっかりしているので
借り換えが出来るのかと思っていた・・・

と言われました。

確かに支払い実績は大切です。
しかし支払い実績が良くても年収から計算される貸せる額を超えてまでは貸してくれません。

いくら支払い実績が良くても支払いが出来なくなる可能性があるのであれば借換えは出来ないのです。

住宅ローンの審査は支払い実績は審査に影響するが肝心の年収が基準を満たしていなければ借り換えも出来ません。
基本中の基本なので覚えておいてください。

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