おはようございます。
松崎です。
今日は、アポが２件は入ってます。
雨が降らなくて良かったです。
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住宅ローンの審査を出す際に購入する物件のエリアによっては私自身で担保評価の計算をする事があります。
担保評価とは土地建物の評価額（金額）の事です。
この評価額によって住宅ローンの申し込みをする銀行を選定する事があります。
住宅ローンの融資額にはある一定の基準があります。
それは住宅ローンの融資額の上限が銀行が算出する担保評価の○○○％という基準が
銀行にはあります。
例えば
Ａ銀行の融資額の上限は土地建物の担保評価の２００％と決まっていれば
担保評価２０００万円の土地建物に対して融資額の上限は４０００万円という事になります。
この基準に照らし合わせた時に希望融資額が担保評価の２００％より高い場合に融資額が減額されたり
超過保証料を取られる事があります。
希望融資額 ＞ 担保評価の２００％
上記の様な場合に銀行の選定が必要になるのです。
私の経験則で「ここのエリアは担保評価が低い」と分かっているエリアがあります。
そんな時は担保評価に対して基準の緩い銀行を選定します。
Ａ銀行は担保評価が厳しいからＢ銀行に申し込もう！
という感じです。
借りに担保評価の厳しい銀行に申し込みをした場合に超過保証料というものがかかる場合があります。
本来、融資期間３５年の場合に保証料が大体借入額１００万円に対して２０，６１０円ほど掛かります。
４０００万円借りれば保証料が２０，６１０円×４０＝８２４，４００円かかります。
この２０，６１０円が３０，０００円を超える事もあります。
そうなると保証料が１００万円を超えてくるのです。
なぜこの様なことになるかと言うと銀行（保証会社）も担保評価の２００％で３０００万円の物件に対して
４０００万円貸すと言うことは銀行が評価している価格よりも１０００万高く貸すことになります。
銀行（保証会社）としてはリスクがありますよね。
３０００万円しか価値のないものに４０００万円貸すんですから銀行としても慎重になります。
リスクが高い分、保証料が高くなると言うことですね。
今回は、超過保証料とお話ししましたが銀行によっては融資不可と判断する銀行もあります。
物件や銀行によって判断が分かれますが、担保評価が低い物件に関して上記の様な事があると言うことを
覚えておいてください。
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