おはようございます。
松崎です。
ぼちぼち新入社員の方を見かけますね。
なんだか初々しいですね。
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先日、こんな相談がありました。
２世帯住宅を建築するための住宅ローンのコンサルで将来的に２世帯住宅を分離させて
土地建物を売却する。
という内容です。
２世帯住宅を分離させて売却？？
なかなか過激な発想です・・・
仮に分離できたとします。
しかしこれには、超えないと行けないハードルがあります。
それは、抵当権（担保）を付けている銀行の説得です。
売却する際にはこの抵当権を抹消しなければ新しい買主さんには所有権を移転できません。
銀行は住宅ローンを貸す際に土地と建物に抵当権（担保）を付けます。
何かあったら土地と建物を競売（強制売却）にかけて資金回収を行います。
将来的に土地と建物を半分にして売却をすると銀行が想定している担保価値に狂いが生じる場合があります。
例えば銀行は２００㎡の土地と１６０㎡の建物に４０００万円を貸すとします。
将来土地と建物を二つに分けたときに住宅ローンが完済していれば問題ありませんが
住宅ローンが残っている場合は大変です。
もしも住宅ローンが３０００万円残っていたら土地と建物を半分にして半分売却してしまったら
残った半分の土地建物で３０００万円以上の価値がないと銀行にはリスクがあります。
２０００万円の価値の土地建物に３０００万円の住宅ローンが残っていたら銀行は万が一競売で売却しても
２０００万円しか戻ってこない・・・
３０００万円住宅ローンが残っていたら１０００万円損をしますよね。
なので土地と建物を二つに分けて売却する際は、住宅ローンの残債額との調整が必要になります。
ちょっとややこしいし面倒なネタを作ってしまうだけです。
ここで私がお勧めしたのは、最初から隣同士で２棟建築をすれば分離させたりと余計な事がありません。
ローンはフラット３５を利用すれば本人の自宅とセカンドハウス扱いで親世帯のローンも組むことが出来ます。
フラット３５は同時に自分の家と親の家の住宅ローンを同じ金利で借り入れることが出来ます。
この方法の方がわざわざ面倒なネタを将来に持ち越さないですみます。
珍しい案件のご紹介でしたが参考にされる方はしてみてください。
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