おはようございます。
松崎です。
ぼちぼち新入社員の方を見かけますね。
なんだか初々しいですね。

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先日、こんな相談がありました。

2世帯住宅を建築するための住宅ローンのコンサルで将来的に2世帯住宅を分離させて
土地建物を売却する。

という内容です。

2世帯住宅を分離させて売却??
なかなか過激な発想です・・・

仮に分離できたとします。
しかしこれには、超えないと行けないハードルがあります。

それは、抵当権(担保)を付けている銀行の説得です。
売却する際にはこの抵当権を抹消しなければ新しい買主さんには所有権を移転できません。

銀行は住宅ローンを貸す際に土地と建物に抵当権(担保)を付けます。
何かあったら土地と建物を競売(強制売却)にかけて資金回収を行います。

将来的に土地と建物を半分にして売却をすると銀行が想定している担保価値に狂いが生じる場合があります。

例えば銀行は200㎡の土地と160㎡の建物に4000万円を貸すとします。
将来土地と建物を二つに分けたときに住宅ローンが完済していれば問題ありませんが
住宅ローンが残っている場合は大変です。

もしも住宅ローンが3000万円残っていたら土地と建物を半分にして半分売却してしまったら
残った半分の土地建物で3000万円以上の価値がないと銀行にはリスクがあります。

2000万円の価値の土地建物に3000万円の住宅ローンが残っていたら銀行は万が一競売で売却しても
2000万円しか戻ってこない・・・

3000万円住宅ローンが残っていたら1000万円損をしますよね。

なので土地と建物を二つに分けて売却する際は、住宅ローンの残債額との調整が必要になります。

ちょっとややこしいし面倒なネタを作ってしまうだけです。

ここで私がお勧めしたのは、最初から隣同士で2棟建築をすれば分離させたりと余計な事がありません。
ローンはフラット35を利用すれば本人の自宅とセカンドハウス扱いで親世帯のローンも組むことが出来ます。

フラット35は同時に自分の家と親の家の住宅ローンを同じ金利で借り入れることが出来ます。

この方法の方がわざわざ面倒なネタを将来に持ち越さないですみます。

珍しい案件のご紹介でしたが参考にされる方はしてみてください。

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