おはようございます。
昨日飲み過ぎた松崎です。
１０時にアポがあるのでそれまではゆっくりしたいと思います。
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昨日、住宅ローンを借りる際に必要な保証料が何のために誰に支払われるのかを
お話ししました。
今日は、ちょっとイレギュラーですが超過保証料のお話しをしたいと思います。
超過保証料？？
一体なんなんでしょう？
それを説明するには、昨日お話しした保証料と一昨日の担保評価のお話しを
思い出してください。
まず担保評価とは銀行が住宅ローンを貸す際に土地と建物の評価が担保評価でしたね。
担保評価が２５００万円だったら３０００万円貸してくれと言っても２５００万円しか
貸してくれません。
１００円玉を交換しても１５０円にはなりませんよね。
そのものの価値の中で住宅ローンは貸します。
そして昨日話した保証料。
保証料は、申し込み人を保証する保証会社に払うお金が保証料ですよね。
保証会社もただで申し込み人を保証してリスクだけを追うわけには行きませんから
お金をもらって保証人になるようなイメージです。
そして今日お話しするのは超過保証料です。
字のまんまですね。
超過保証料・・・
上の例でいくと土地建物で２５００万円しか価値のがないのに３０００万円貸してくれと
言ったら５００万円分の差異が出ます。
この５００万円にかかる保証料が超過保証料です。
昨日、保証料の一般的な金額は１００万円当たり２０，６１０円くらいとお話ししました。
これが超過した５００万円分だけ１００万円当たり約５０，０００円くらいまで
上がる事があります。
これが超過保証料です。
超過してなければ約２０，６１０円ですから倍以上になります。
もし５００万円分の保証料が超過していなければ１００万円なたり２０，６１０円なので
５×２０，６１０円＝１０３，０５０円です。
ですが超過していたら５×５０，０００円＝２５０，０００円です。
実に１５万円も保証料が増えます。
なぜ高くなるのかというと保証会社にリスクがあるからです。
２５００万円しか価値のないものに３０００万円貸すのですからね。
もしも住宅ローンの返済が滞れば土地建物を売却しても足りないですからね。
このリスクが超過保証料になります。
これが超過保証料です。
上記のように超過保証料が発生するのであれば払えばだけですが
超過保証料などなく担保評価を超えた金額を借りようとすると審査が否決に
なる銀行もあります。
この辺の考え方は銀行で様々ですね。
住宅ローンを借りた差異の保証料が通常よりも高い場合は超過保証料が
発生していると覚えておきましょう。
また、保証料が高い時は土地建物の担保評価不足だけではなく申し込み人の
総合評価が低い時にもありますので一概に担保評価不足だけではない
ということも覚えておいください。
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